初期費用

初期費用は、契約時にかかる費用の事で「礼金」、「敷金」、「仲介手数料」、「前家賃」、「火災保険料」、などの事を指し、一般的には「家賃の約6カ月分」が目安といわれています。

勿論、費用が安いにこしたことはありませんが、でもそれだけに目を奪われていると意外な落とし穴も・・

そこで初期費用について調べてみました。

礼金とは

名前の由来は戦後の住宅難の時代に、間借りの「お礼」という意味合いを持ち、その名残という説が多いようです。
礼金という慣習は日本独特のもので、供給側（賃貸人・仲介業者）の一方的な理屈でつくられたものだと批判する人もおられますが、しっかり定着しています。

礼金は、賃貸借契約時に大家さんに対して支払われるもので、一般的には、返還されない性質のものです。契約時に大家さんに謝礼として支払うお金で、家賃の1～2カ月分が多い。

敷金とは

大家さんの預かり金。通常は家賃の2カ月分を契約時に預ける。

退去時には原状回復費を差し引いた額を返還することになっていますが、返還額にまつわるトラブルが多いのも事実。

契約書に特約内容を盛り込まれる事があるので要確認です。

保証金

関西では敷金・礼金がなくて保証金を取る所が多く、保証金額は、家賃の6～10カ月が基本で
退去時には、ここから賃貸借中に傷んだ設備・仕様の償却費用として一定の割合を敷金から差し引いて返金する「敷引（しきびき）」が一般的と言われていますが、関西でも関東同様保証金がなく、敷金・礼金制度を取る所が増えています。

ブレーク

あるサイトの調査では部屋探しの時に、一番重視されるのが月々の家賃というデータがあります。

しかし、そのデータを回答者のエリアで見ると、

首都圏在住者は月々の家賃。

関西では初期費用となっています。

この違いは上記のような背景があるからですね。

礼金ゼロという物件について

どうしても駅から遠かったり、築年数が古い等、何らかのハンディを背負った物件で、入居者がなかなか決まらない場合に礼金等を落としてくるケースもあるので、基本的に礼金ゼロ物件は不動産屋さんの間ではあまり良いイメージはありませんでした。　こういう物件は、必ず現地へ足を運んで実際に物件や周辺環境を見るようにしましょう。しかし、そうでない礼金ゼロ物件も近年増加の傾向にあるようです。　しかしながら首都圏ではまだまだ礼金２ヶ月が主流ですので、どうしても礼金を払いたくない人にとっては、物件の選択範囲はかなり狭くなるでしょう。敷金はその性質的にゼロの物件はなかなかないといっていいでしょう。　築年数が古い物件で敷金が1ヶ月とかいうものはよくあります。

前家賃とは

完成済みの物件なら、入居前でも契約がすめば家賃が発生する。入居可能日から次の家賃支払日までの家賃を日割りで先払いする。

仲介手数料とは

仲介手数料とは、不動産会社を仲介して部屋探しをして、契約成立した場合に報酬として不動産会社に支払う手数料の事です。

管理費・共益費を含まない家賃１ヶ月分が上限です。

 しかし、申し込みをしても契約をしないときは、基本的には仲介手数料は請求されません。

従って、不動産会社にとっては契約が成立しない事には、お金になりませんから、契約にとってマイナスな情報、

一つの物件に複数の申し込みがあった場合に、他への誘導など契約者には見せない舞台裏も存在しますから

顧客の視点に立った良心的な不動産屋さんに巡り合う事は大きな要素になります。

火災保険料について

入居中の水漏れ、盗難などをカバーする目的で、不動産会社を通じて保険会社に支払われます。

建物の種別、広さにもよりますが目安は2万円くらい。最近では加入を義務付づけている物件が大半です。

公的（UR賃貸・市営住宅・特定優良賃貸物件など）なもの

• UR賃貸とは旧公団住宅のことで独立行政法人の都市再生機構が運営・・・敷金は月額家賃の3ヶ月分のみで、その他の礼金・手数料・更新料は必要ありません。
• 都・県・府・市営住宅・・・同上
• 特定優良賃貸物件・・・同上

公的なものは、運営主体によって世帯対象を異にしますが、単なる営利目的とは違うので、民間の敷金・礼金ゼロとは違い安心と言えるでしょう。

ダブル家賃について

賃貸から賃貸に住み替える時に、旧居から新居へとタイミングよく入居できるといいのですが

新居の家賃と旧居の家賃の両方を払う事がよくあるので、注意が必要です。

投資費用から見た賃貸経営と大家さん今・昔

借り手にとって初期費用は大きなウエートを占めます。

でも逆の立場（昔大家さん、今は賃貸住宅の所有者・経営者・投資家）からすると賃貸はどうなのでしょう？

初期費用なかでも敷金はどう捉えられているのか気になるところです。

確かに東京をはじめとする大都市に自分の土地を所有し、そこに賃貸住居を建設し、そこから上がる収益を考えるとかなり高い投資収益がもたらされると想像され羨ましい限りですが・・( 一一)

しかし、そのためにはいくつかの前提が必要となります。

• 賃料が低下しない
• 入居率は１００％
• 建設費の借入金に対する金利負担は変化しない
  

しかし、現実にそんな事はあり得ません。

02年の全国賃貸住宅の平均入居率は94.3%で（住宅金融公庫調べ）、新築賃貸住宅ではほぼ満室ですが、
築年数の経過とともに入居率は低下し、築7年では約92%まで下がっています。
そして賃貸住宅の1/4が入居率90%未満で15%が入居率85%未満となっています。
ある機関の試算では入居率86.3%未満になると採算割れするとも言われています。
そして、現在数の上では賃貸住宅の供給は需要を上回っていると言われています。
余程の物件でない限り、賃料は築年数とともに下がっていきます。

そしてそれ以上に大きな社会構造上の変化が起こっています。
少子高齢化の到来です。つまり賃貸住宅の最大の需要者であった若年単身者や新婚世帯が減少しているのです。
国立社会保障・人口問題研究所の推計によると2010年の20~24歳及び25~29歳の単独世帯数は、それぞれ141万世帯、122万世帯となっており、現在（2002年）に比べ、２８．１％、３０．０％減少すると言われています。
この事は単に数字の減少に止まらず、賃貸住宅の物件のニーズに影響していきます。
つまり単身者等を対象にした狭小で、段差を気にしない造りから圧倒的に増えていく単身高齢者や二人高齢者世帯への対応が必至という背景があります。
こういう状況を考えると賃貸経営が決して楽ではない、寧ろ非常に厳しい投資収益環境下にあるといえるのではないでしょうか。
多分、賃貸経営者にとって賃借人が変わる度に部屋をクリーニングし、補修する費用を敷金から得られるに越したことはないのでしょうが？
そこに固執するよりは入居率を高め、設備をはじめ住宅のニーズを入居者にマッチさせ、建て替えも含め対応させていくこと更には賃貸住宅に捉われない転用を考えておられるように私には思えるのですが。